Доля коттеджных поселков с готовой застройкой на рынке загородной недвижимости Подмосковья за последние 5 лет стала меньше на 26 п.п. и сегодня не превышает 7% в общей структуре предложения. При этом, с начала текущего года на рынок не вышел ни один поселок с таунхаусами или малоэтажными домами (МЖД), т.е. с форматами, подпадающими под действие закона 214-ФЗ.О главных трендах развития столичной «загородки» редакции ГдеЭтотДом.РУ рассказали специалисты Департамента загородной недвижимости компании ИНКОМ-Недвижимость.
За первые 6 месяцев 2019 г. на рынке первичной «загородки» стартовали продажи в 30 новых коттеджных поселках в Подмосковье. Причем, в 93% из них предлагаются только участки без подряда (УБП), оставшиеся 7% поделили между собой поселки с дуплексами (4%) и коттеджами (3%).
Для сравнения, 5 лет назад за те же полгода на рынок вышли 45 проектов, т.е. на 33% больше. Купить участок в Подмосковье можно было в 67% из них. Из-за того что часть поселков были мультиформатными, коттеджи продавались в 18% проектов, таунхаусы – в 13%, МЖД – в 9% и дуплексы – в 7%.
«Данная статистика наглядно показывает, как за 5 кризисных лет изменилась структура предложения в на подмосковной «загородке». В частности, значительно сократилась доля поселков, где можно купить загородный дом, уменьшилось и разнообразие типов застройки, – комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – В этом году, например, пока вообще не появилось ни одного нового проекта, где можно приобрести первичные таунхаусы в Подмосковье или жилье в малоэтажных домах. Эта картина говорит о том, что девелоперам все еще неясно, как работать на «загородке» с учетом новых правил долевого строительства, и они не рискуют выводить на рынок данные форматы. О стремлении снизить риски в условиях падающей платежеспособности говорит и то, что среднее число лотов в новых поселках сейчас равно 117 объектам, что на 41% меньше, чем в аналогичный период 2014 года (198 лотов)».
За 5 лет изменилось и распределение новых проектов по классам. Если в 2014 г. на коттеджные поселки сегмента «эконом» приходилось 80% нового предложения, то в 2019 году этот показатель достиг 90%. Количество проектов комфорт-класса сократилось более чем вдвое, с 16% до 7%. Бизнес-класс потерял 1 п.п. и занимает сейчас не более 3%.
Кроме того, эксперты отмечают, что новые проекты все чаще появляются в радиусе 21 — 40 км от Московской кольцевой автодороги. Так, если в 2014 году на данном расстоянии было сконцентрировано 18% нового предложения, то сейчас – около 30% лотов. А вот доля предложения на расстоянии до 20 км от МКАД заметно сократилась: с 18% летом 2014 года до 7% сейчас. Количество стартов на расстоянии 41 – 60 км практически не изменилось: 27% лотов в 2014 г. и 23% — в настоящее время. На удалении свыше 60 км от Москвы в 2014 г. продавалось 37% объектов, в 2019 г. – порядка 40%.
При этом более четверти нового предложения сегодня выходит, не как ранее, на Новой Риге и других традиционно дорогих направлениях, а на Каширском (27%), Симферопольском (20%), на Киевском и Новорязанском (по 10%) шоссе.
«Большинство перечисленных шоссе характеризует весьма невысокая стоимость земли, при этом данные локации востребованы у покупателей, – комментирует Дмитрий Таганов. – И хотя в Подмосковье пока остаются привлекательные свободные территории для строительства поселков, с их освоением связан ряд сложностей: завышенные цены на землю, юридические обременения и даже наличие в отдельных случаях брошенной застройки. В целом же можно сказать, что сейчас предложение на рынке загородной недвижимости идет вслед за спросом, а девелоперы выбирают те локации, где покупатели наиболее активны. Впрочем, бывают и исключения, когда застройщик предлагает действительно уникальный, продуманный проект, в идеале – полностью готовый. Таких поселков единицы, и они быстро распродаются, даже находясь в 100 км от Москвы и не на самых популярных направлениях».