Почти каждая третья сделка на рынке первичных продаж в «старой» Москве заключается на этапе котлована. По подсчетам специалистов компаний Метриум и Regions Development, доля ДДУ, заключенных в отношении объектов в корпусах на начальных этапах строительства, по итогам III квартала 2024-го достигла 31,7%. Это максимальный показатель за последние пару лет.
В настоящий момент на рынке новостроек Москвы в старых границах города на продажу выставлено примерно 46,4 тысяч квартир и апартаментов в строящихся корпусах. Их доля составляет 87,7% от общего предложения первичного жилья в «старой» столице.
Процесс возведения домов принято условно разделять на 3 основных стадии:
-
работы на котловане,
-
монтаж этажей,
-
отделка фасадов и внутренних помещений.
К концу сентября в домах на начальном этапе строительства, то есть на котловане, продавалось порядка 13,06 тыс. квартир и апартаментов от застройщиков. Это составляет почти 25% от общего объема предложения в «старомосковских» новостройках. За год число таких лотов выросло на 43%, а их доля в общей структуре – на 5,5 п.п.
При этом спрос на подобные варианты вырос гораздо существеннее. По подсчетам экспертов, в III квартале 2024-го в новостройках на котловане было оформлено 4139 сделок по ДДУ – это 31,7% от всех зарегистрированных ДДУ. За год число таких сделок выросло на 56,3%, а их доля в общей структуре продаж – на 19,7 п.п.
«Несмотря на общий спад покупательской активности на фоне сворачивания льготной ипотеки и роста рыночных ставок, число сделок на котловане на рынке недвижимости Москвы, наоборот, растет, – отмечает коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева. – Это объясняется не только увеличением предложения на начальном этапе строительства, но и различными скидками, спецпредложениями девелоперов на этапе котлована. Также на динамику сделок влияют популярные программы рассрочек, которые лучше всего брать именно на старте реализации проектов. В таком случае выше вероятность оформления ипотеки по выгодной ставке на остаток. Кроме того, сегодня девелоперы нередко совместно с банками разрабатывают привлекательные ипотечные программы».
На этапе монтажа этажей на рынке новостроек «старой» Москвы реализуется примерно 23,06 тыс. квартир и апартаментов – это 45,5% всех экспонируемых лотов. В годовом выражении объем подобного предложения сократился на 4,9%, их доля в общей структуре – на 5,4 п.п. Вместе с тем в июле-сентябре 2024 года в корпусах на стадии монтажа этажей совершено 6004 сделки по ДДУ — 46% всех сделок с «первичкой». За год показатель снизился на 55,3%, а доля – на 14,8 п.п.
На этапе отделки на «старомосковском» рынке первичной недвижимости реализуется около 10,29 тыс. квартир и апартаментов от застройщиков, то есть 19,5% от общего предложения. За 12 месяцев число таких лотов в продаже увеличилось на 23,4%, доля в общей структуре – на 2 п.п. В III квартале 2024 года в домах на стадии отделки совершено 2778 сделок по ДДУ, что составляет 21,3% от всех покупок по договорам долевого участия. Относительно июля-сентября 2023 года количество подобных сделок сократилось на 49%, доля – на 3,5 п.п.
Следует отметить, что на готовые варианты приходится 6500 квартир и апартаментов – 12,3% экспонируемых лотов на первичном рынке «старой» Москвы. За год их число выросло на 9,4%, доля, напротив, сократилась на 0,2 п.п.
«Готовые новостройки реализуются по ДКП, как и вторичное жилье, и не входят в статистику сделок по ДДУ, – комментирует Лилия Арцибашева. – Однако на них сегодня наблюдается повышенный спрос. Дело в том, что более 50% ипотечных сделок на рынке новостроек Москвы приходится на семейную ипотеку. А клиенты с детьми, как правило, нацелены на максимально быстрый переезд. Кроме того, высокий интерес к покупке квартир «с ключами» в новых домах проявляют инвесторы-рантье. Такие лоты можно довольно оперативно вывести на рынок аренды и начать зарабатывать».