Финансовая эффективность – ключевой показатель, определяющий успешность девелоперского проекта. Сегодня, в условиях меняющегося рынка и законодательных изменений, очень важно учитывать многие факторы, такие как конъюнктура рынка, финансовые риски, соотношение собственных и заемных средств и мн.др.
26 февраля на VI ежегодном финансовом саммите по недвижимости PROFin участники профессионального сообщества встретились, чтобы обсудить текущую ситуацию в секторе жилищного строительства, определить новые возможности банковского кредитования застройщиков, рассказать об альтернативных источниках финансирования проектов, а также стратегиях и тактиках, позволяющих девелоперским компаниям уверенно развиваться.
Главным событием 2019 года Ольга Соколова, руководитель исследовательских проектов в сфере строительства и недвижимости НАФИ, назвала завершение переходного периода реформы долевого строительства: «На протяжении этого времени мы наблюдали сокращение ввода жилья, планомерное увеличение цены на первичном рынке и лихорадку спроса – в 2018 году был поставлен исторический рекорд по объему выдачи ипотечных кредитов, этих показателей не удалось достигнуть в 2019». Сегодня, по словам эксперта, происходит адаптация всех участников рынка к работе по новым правилам. «Наблюдается изменение роли банка в процессе девелопмента. С их стороны усиливается контроль над доходной частью финансовых моделей. Мы столкнулись с тем, что банк уже задаёт вопросы застройщику по доходной части, чего раньше не было. Застройщики же, в свою очередь, адаптируют модели реализации проектов», – подчеркнула Ольга Соколова. Говоря о потребительских трендах, спикер заявила, что в 2020 году на рынке жилья сохраняется ограниченный платежеспособный спрос: «Основным инструментом поддержания спроса является ипотека. И по данным Всероссийского опроса НАФИ, 46% планируют приобрести жилье именно за счет ипотечного кредита».
В продолжении темы проектного финансирования, Марина Заболотнева, заместитель генерального директора, финансовый и административный директор ГК МИЦ, отметила: «Проектное финансирование на строительство объектов является хорошо проработанным инструментом. Оно существовало и до изменений в 214-ФЗ и введения работы по счетам эскроу, просто после этого получило широкое распространение». Нельзя забывать, что у проектного финансирования есть несколько альтернатив. Для целей приобретения площадок под застройку, а также на расходы до разрешения на строительство (РНС) имеются другие инструменты кредитования от банков: мезонин, бридж, кредитование под будущую прибыль. Их особенности прокомментировала Марина Заболотнева: «Мезонин предоставляется на срок до 5 лет, при комплексной застройке – до 7 лет, размер мезонинного кредита составляет до 500 млн.руб. Вторая форма – бридж, срок бриджа до 2 лет, по сумме он не может превышать 50% от стоимости приобретаемых активов. Третья форма – кредитование под залог будущей прибыли. Сумма кредита определяется, как доля будущей прибыли в текущих проектах, и составляет до 50% в случае, если кредитование выдается поэтапно, и 35% – при единовременной выдаче, сроком до 3 лет». По прогнозам эксперта, ожидается значительное оживление и развитие разнообразных альтернативных форм финансирования девелопемпента, где исторически доминировало проектное финансирование.
«Полгода назад отрасль перешла на новые правила. Сегодня уже около 30% новостроек в России строится с использованием счетов эскроу. Многие говорили о том, что проникновение этого механизма будет неравномерным, и не все регионы с этим справятся. Однако сегодня цифры говорят о том, что проникновение эскроу примерно одинаково по всем регионам независимо от их экономики. Для банков – это новая точка роста, поскольку общий объем кредитов в рамках новых правил финансирования – около 1 млрд. руб.», – сказал Антон Воронин, директор Проектного финансирования и приоритетных проектов АО «Банк ДОМ.РФ».
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН, уточнил эти данные. «Показатель 30% получается, если считать от числа выданной разрешительной документации на строительство. Рассматривая именно количество сделок, согласно статистике Росреестра за 2019 год, в Московском регионе их 15%, а в других регионах всего 6%. Кроме того, в 22 регионах – 0 сделок по счетам эскроу», – заключил аналитик.
Вклад банков в партнерство – это не только капитал, но также и компетенция по оценке и управлению рисками. Вся идеология реформы, по словам Антона Воронина, заключается в разделении рисков между профессиональными участниками рынка. При предоставлении застройщикам проектного финансирования банки оценивают множество факторов. «Первое – это финансовая устойчивость. В ДОМ.РФ для тех проектов, у которых есть запас финансовой устойчивости, требования по собственным средствам могут быть ограничены только земельным участком и исходно-разрешительной документацией, и, как показывает практика, таких проектов много. Тема исходно-разрешительной документации также важна, документы должны не противоречить друг другу. Ещё одно требование к застройщикам – это требование к опыту и деловой репутации. При этом банки оценивают, как застройщика, так и генподрядчика и техзаказчика. Хорошо, когда проект проработан и обособлен, в этом случае все риски ограничены только проектом, и нет необходимости анализировать иные обязательства застройщика. В тех случаях, когда данные условия соблюдены, можно принимать кредитное решение за 20 рабочих дней. Разумеется, если в ходе анализа проекта выявляются какие-то факторы риска, решение может меняться», – объяснил аудитории эксперт.
«Банки смотрят также на возвратность кредитов, – добавила Светлана Назарова, управляющий директор – начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка. Оценивая эффект от перехода на механизм эскроу-счетов, спикер подчеркнула: «Доля банковского финансирования в структуре проектов выросла, процентная нагрузка возросла. Средневзвешенная процентная ставка в зависимости от наполнения счетов эскроу частично компенсирует рост такой нагрузки, однако по ряду проектов отмечается рост затрат». Вместе с тем, по итогам мониторинга реализации сделок с эскроу, Сбербанк зафиксировал увеличение темпа продаж более чем в 50% проектов на стадии строительства.
Переходя к теме альтернативных источников финансирования, Дмитрий Осипов, генеральный директор «ВЕЛЕС Траст», озвучил такой инструмент, как ЗПИФ. К примеру, объем привлеченных средств ЗПИФ в США составляет более 3 трлн долларов, и эта схема отлично зарекомендовала себя во многих странах. «Преимущества владения активами через паи ЗПИФ – это возможность привлечь большое количество средств от инвесторов в фонд, а потом инвестировать их в проект; особый режим налогообложения, возможность реинвестирования прибыли без уплаты налога на прибыль; контроль над активами и участие в принятии ключевых решений; эффективное разделение пайщиков и их конфиденциальность, пайщики также не зависят друг от друга», – заметил спикер. В заключение выступления Дмитрий Осипов показал конкретные примеры, как используется ЗПИФ в стройке.
«В текущих условиях от банков требуются новые продукты и новые компетенции», – отметила Анна Осипычева, управляющий директор, руководитель Управления по работе с коммерческой недвижимостью, ВТБ Капитал, представляя аудитории альтернативные источники финансирования. – Рынок сегодня движется к тому, что банки будут помогать своим клиентам покупать земельные активы с минимальным привлечением собственных средств».
Далее участники дискуссии поговорили о цифровизации строительной отрасли, оценили эффект от внедрения цифровых финансовых сервисов, прокомментировали возможности технологии блокчейн для сферы недвижимости.
В рамках VI ежегодного финансового саммита по недвижимости – PROFin также выступили: Елена Соловьева, заместитель председателя Правления Ассоциации инвесторов Москвы, руководитель комитета по законодательству; Владимир Сергунин, партнер Colliers International; Михаил Фенченко, вице-президент по финансам Группы ПСН; Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci; Кирилл Малышев, партнер InState Property Management Software.
Организаторы – PROEstate Events, Academy of Real Estate. Мероприятие прошло при поддержке Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов.
Информационные партнеры: Интерфакс-Недвижимость, ЦИАН, Национальный Банковский Журнал, финансовый портал Finance Time, Аналитический Банковский Журнал, портал ВсеНовостройки.ру, Restate.