С начала года девелоперы заявили о начале строительства в Московской области около 700 тыс. кв. м спекулятивных складских комплексов. Согласно прогнозам экспертов, сроки реализации проектов могут быть затянуты в связи с высокой стоимостью заемного финансирования, удорожанием стоимости строительства и рабочей силы. Согласно исследованию IBC Real Estate, дефицит на складском рынке в столичном регионе и повышение ключевой ставки приведут к существенному увеличению стоимости аренды складской недвижимости.
В 2024 году на карте коммерческой недвижимости столичного региона должно появиться порядка 2 млн кв. м новых складских площадей, что станет рекордным показателем ввода за последнее десятилетие. Однако значительная часть новых площадей приходится на проекты, строящиеся под конкретного клиента (BTS).
Что же касается спекулятивного предложения, то есть тех складов, которые выйдут в свободную аренду, то в течение первого полугодия было заявлено о начале строительства около 700 тыс. кв. м складов. Из них порядка 36% придется на формат light industrial. По данным компании HD Development, при больших заявленных объемах фактическое предложение качественных складов в аренду продолжает расти крайне медленными темпами. На реализацию проектов девелоперы закладывают, как правило, около года, однако сроки в ближайшие два года могут быть затянуты, что обусловлено текущей конъюнктурой рынка, а именно дорогим заемным финансированием и ростом стоимости строительства и рабочей силы.
Заявленные спекулятивные проекты расположены в различных направлениях Московского региона, однако наблюдается тенденция расширения складской инфраструктуры именно на юге и юго-востоке области. Так, компания HD Development приступила к строительству двух новых корпусов в составе индустриального парка Южный в Домодедовском районе Подмосковья. Девелопер реализует технологичный морозильный склад общей площадью более 24 тыс. кв. м и сухой корпус площадью более 18 тыс. кв. м.
Ставка на сухие строящиеся объекты в Московском регионе составляет 11 800 руб./кв. м в год (без НДС, операционных расходов и коммунальных платежей). При этом, ставки на готовые сухие складские объекты им уступают, составляя 10 800 руб./кв. м в год (без НДС, операционных расходов и коммунальных платежей). Такая ситуация связана с тем, что в условиях высокого спроса и дефицита предложения складские объекты уже на этапе ввода оказываются законтрактованными на 80-90%.
В условиях ограниченного предложения распространенным является вариант реализации объектов по схеме BTS, арендная ставка на которые находится на уровне 10 500 руб./кв. м в год (без НДС, операционных расходов и коммунальных платежей).
«Учитывая текущую конъюнктуру рынка, а конкретно повышение ключевой ставки, мы прогнозируем дальнейшее увеличение ставки аренды на спекулятивные склады, средний прирост которой к концу 2024 года может составить 38%. Самый высокий показатель ожидается именно на строящиеся складские объекты, ставка на которые может достичь 12 500 руб./кв. м в год, а прирост год к году составить – 45%», – комментирует руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.
«Ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ наряду с глобальным дефицитом вакантных площадей оказывают серьезное давление на стоимость аренды складских помещений, что моментально отражается на потребительских ценах. Лучшим решением должно стать увеличение объемов строительства и ввод в эксплуатацию новых площадей. Наша компания будет наращивать объёмы строительства, несмотря ни на какие трудности. Мы применяем целый ряд инноваций, повышающих технологичность и энергоэффективность наших объектов, а это позволяет арендатору значительно экономить на операционных расходах. Кроме того, увеличенное количество доковых ворот в пересчете на квадратный метр площади обеспечивает больший объём обработки грузов. Все это прямо и косвенно влияет на сокращение расходов на хранение продукции», — рассказал генеральный директор HD Development Леонид Капров.